【橙訊】日圓低水加上廉航當道，不少港人去日本好似返鄉下，每隔幾個月就去一次，從事保險的80後靚女Kammy亦因為一次日本旅行，引發她投資日本樓，並改裝成民宿出租。結果買完一間又一間，於是她索性創立「御宅」，為港人提供投資及管理民宿服務，目前由她全權管理的日本民宿達21間，說到創業初衷，無非是為了讓媽媽過更好的生活。
Kammy經營民宿的念頭，源於兩年多前一次租住一間大阪民宿，八卦之下發現，原來1個星期的收費，已等於房東繳交的1個月租金，而且民宿預約期火爆，令她覺得這盤生意大有可為，經過一輪資料搜集後，決意入手日本樓，踏上經營民宿之路。
📷Kammy因為一次日本旅行，引發她投資日本民宿。圖：搵錢
不過，Kammy投資日本民宿不是一帆風順，最初接觸在香港的日本物業代理時，因為樣貌「太Baby」，對方以為她「玩嘢」，更說「妳不如儲下錢先再過黎啦」。雖然被代理冷待，但Kammy未有放棄，遂透過日本朋友認識了當地的代理，連續7日不斷來回日本睇盤，最後以990萬日圓(當時折合約77萬港元)，購入大阪道頓崛附近的一個住宅單位。
經過一輪準備，民宿終於開始營運，出來效果卻不似預期。她坦言等了大半個月才接了第一宗生意，後來參考其他民宿，發現原來自己的民宿布置太簡單，於是她親赴日本將民宿打造成「喵星人」主題，由地毯、牆紙、咕臣都見貓貓元素，民宿亦由1個月1宗生意，變成1個月6至7宗生意，差不多每個月都爆滿。
📷民宿打造成「喵星人」主題後，差不多每個月都爆滿。圖：受訪者提供
摸索出經營方式後，Kammy遂購入日本第二、第三間民宿，每間民宿都有一個主題，也漸漸有人就如何經營民宿向她「問路」。因此，Kammy決定開設日本物業管理公司「御宅」，親自幫客人投資及管理民宿，包括清潔、裝修、布置、處理訂單及突發問題等。
隨著生意漸上軌道，連同客人的物業，Kammy目前全權打理21間日本民宿，200至300呎的細單位在淡季收費介乎380至680元一晚，兩房一廳的大單位則介乎1,200至1,400元左右，定價主要參考酒店的房價，旺季大約貴一至兩成。
目前，公司每月總租金收入約18萬至24萬元，租金回報率普遍有8厘左右；向業主收取的管理費統一為租金的20%。不過，她需要額外聘請兩名員工24小時回覆租客，計及其他開支，她坦言民宿代理的利潤不多。
📷獨角獸也是另一熱門主題。圖：受訪者提供
Kammy解釋，日本主要城市中，大阪的酒店供應尤其不足，但樓價比東京低四成，回報更可觀。以出租率來計，大阪平均有20多日，而東京平均只有15至20日。在招待過眾多類客人中，Kammy指最難頂竟然是韓國人，因他們的生活習慣較污糟且奇怪，曾經有租客直接在木地板上熨衫，結果熨燶了地板。
日本《住宅住宿事業法》(簡稱「民宿法」)於上月中旬生效，正式為民宿開綠燈，物業取得政府批准後，每年最多可以放租180日。Kammy坦言因為申請繁複，所管理的民宿在新法生效時仍未取得批文，結果慘被airbnb一刀切「Cut單」，目前她將部分單位暫時租予留學生或Working Holiday人士，因為30日以上的短租不受民宿法限制。
📷她說創業初衷，無非是為了讓媽媽過更好的生活。圖：搵錢
有很多原來經營民宿的業主，都因為180日的放租限制而結束營業，Kammy則有代理安排，可以將單位在餘下日子租予留學生等，雖然旅遊旺季的生意無可避免受影響，但因為有短租搭救，整體生意反而較之前穩定，亦因為競爭減少，在即將到來的7、8月旺季，民宿收費上調了約10%。
Kammy又透露，公司正計劃在大阪買地興建民宿，預算約6,500萬至1億日圓(折合約455萬至700萬港元)，暫時看中大阪島之內地區，因為該區有很多代購公司，有不少代購人士都喜歡租住附近的民宿，期望今年內能夠選到合適的地皮。